Face à la crise rencontrée par le marché de l’immobilier logistique, les entreprises doivent arbitrer entre reprendre un entrepôt existant et bâtir du neuf. Les volumes placés reculent, mais les loyers prime restent fermes dans les grands pôles. Le choix dépend autant du coût, de la localisation que de la performance attendue du bâtiment.
Derrière chaque projet d’implantation logistique se cache une question simple en apparence : faut-il louer ou acheter un bâtiment déjà existant, ou lancer une construction sur un terrain vierge ? La réponse n’a jamais été aussi délicate. Les plateformes vieillissantes se multiplient sur le marché, pendant que les nouvelles constructions deviennent plus coûteuses et plus longues à sortir de terre.
Pour comprendre ce dilemme, il faut regarder le marché tel qu’il se présente aujourd’hui. Les chiffres récents révèlent un secteur en pause, des loyers qui résistent et une tension foncière qui pèse sur chaque décision. Le plus intéressant reste la manière dont ces forces s’entremêlent pour orienter les choix des utilisateurs comme des investisseurs.
Les entrepôts de seconde main, une offre appelée à croître
Le stock de bâtiments à pourvoir va sensiblement augmenter dans les mois à venir. C’est le constat dressé par Didier Terrier, qui souligne que cette offre relève principalement de la seconde, voire de la troisième main. Une grande partie de ces locaux s’éloigne donc des standards actuels des nouvelles constructions.
Concrètement, un entrepôt âgé de vingt ou trente ans présente souvent une hauteur libre insuffisante, des quais peu nombreux et une dalle qui ne supporte pas les charges des rayonnages à forte densité. Il peut aussi afficher une performance énergétique médiocre, ce qui devient rédhibitoire pour un preneur soumis à des obligations de reporting environnemental. Ces défauts expliquent pourquoi l’offre disponible ne trouve pas toujours preneur, même lorsque la demande reste présente.
Pour autant, certains bâtiments de seconde main restent très attractifs. Un site bien situé, avec des accès poids lourds fluides et une marge de transformation, peut être adapté à un nouveau process pour un coût inférieur à celui d’une construction. La clé réside dans l’évaluation précise de ce qui peut être modernisé, et de ce qui ne le sera jamais.
Un marché qui ralentit mais des loyers qui tiennent
Au premier trimestre 2026, environ 333 000 m² d’entrepôts de plus de 5 000 m² ont été placés en France. Ce volume représente un recul de 67 % sur un an, signe d’un attentisme marqué chez les utilisateurs. Les incertitudes macroéconomiques et les évolutions réglementaires expliquent en grande partie cette prudence.
Il faut toutefois distinguer ce chiffre d’un autre indicateur, celui des transactions du premier semestre, qui avoisinent 1,5 million de m² et reculent de 15 % sur un an, soit 24 % en dessous de la moyenne des cinq derniers semestres. Ces deux mesures ne couvrent pas le même périmètre ni la même période. Elles décrivent pourtant la même tendance : un marché en phase de correction, sans effondrement.
Le paradoxe tient aux loyers. Les loyers prime atteignent 89 €/m²/an en Île-de-France et 71 €/m²/an à Lyon, portés par la rareté des surfaces neuves disponibles sur les grands axes. Ainsi, un utilisateur qui cherche un bâtiment récent dans ces zones doit accepter un prix élevé, alors que la seconde main, plus abordable, lui offre une alternative sur des marchés moins tendus.
Construction neuve : un investissement lourd et exigeant
Bâtir un entrepôt neuf exige un budget bien plus élevé que la simple location d’un site existant. Selon les repères actuels, un entrepôt standard coûte entre 400 et 600 €/m² HT, un entrepôt à température régulée entre 800 et 1 000 €/m², et un entrepôt automatisé entre 1 000 et 1 500 €/m². Ces montants excluent le foncier et les travaux de voirie et réseaux, qui peuvent alourdir la facture de manière sensible.
Le choix de la construction se justifie pourtant lorsque le cahier des charges dépasse les capacités d’un bâtiment ancien. Un site automatisé, par exemple, impose une dalle de très forte planéité, des charges au sol élevées et des réserves de puissance électrique importantes. Ces contraintes sont difficiles à reproduire dans une réhabilitation, même bien conduite.
Le neuf offre également un avantage en matière de conformité. Les nouvelles normes énergétiques, comme la RE2020 appliquée aux bâtiments logistiques neufs, facilitent la valorisation du bâtiment auprès des locataires soucieux de leur empreinte carbone. Pour les entreprises qui doivent démontrer leur engagement environnemental, cette garantie pèse parfois plus lourd que le coût initial.
Le coût d’une construction se mesure donc sur la durée d’exploitation. Un bâtiment plus cher à l’achat, mais mieux adapté aux flux et plus sobre en énergie, peut générer une économie globale supérieure à celle d’un site bon marché qui impose des travaux répétés. Cette logique explique pourquoi le neuf séduit davantage les acteurs qui raisonnent en coût total de possession.
Le foncier et la loi ZAN, moteurs de la réhabilitation
La rareté du foncier constitue l’un des principaux arguments en faveur de la seconde main. Environ 58 % du volume placé au premier trimestre 2026 s’est concentré hors de la dorsale logistique, notamment en Centre-Val de Loire, avec près de 67 000 m² enregistrés dans cette région. Cette dynamique traduit un report des implantations vers des territoires où les terrains restent disponibles.
La loi ZAN, qui limite l’artificialisation des sols, accentue ce mouvement. Construire sur une parcelle vierge devient plus long à autoriser, voire impossible dans certaines communes. À l’inverse, réhabiliter une friche industrielle ou densifier un site existant apparaît souvent plus rapide sur le plan administratif. Pour approfondir ces contraintes, le crise du foncier logistique offre un éclairage utile sur les tensions qui pèsent sur les projets.
Les exemples de reconversion se multiplient d’ailleurs sur le territoire. Une réhabilitation d’un parc d’activités menée de manière durable montre qu’un site ancien peut retrouver de la valeur grâce à une rénovation ciblée. Dans un contexte où chaque mètre carré compte, cette approche transforme un handicap en opportunité.
Comment trancher entre seconde main et neuf
Le choix entre un entrepôt de seconde main et une construction neuve repose sur une grille de critères précise. La localisation vient en premier : un site proche des bassins de consommation justifie parfois un surcoût, tandis qu’un site régional peut se contenter d’un bâtiment plus ancien. La question de l’accessibilité autoroutière et multimodale doit être posée dès le départ.
La conformité réglementaire pèse également dans la balance. Un entrepôt relevant de la rubrique ICPE 1510 doit respecter des exigences de sécurité incendie, de rétention des eaux d’extinction et de voiries pompiers. Un bâtiment ancien peut nécessiter des travaux coûteux pour se mettre à niveau, ce qui réduit l’écart de prix avec le neuf. Une analyse technique préalable s’impose donc avant toute décision.
Enfin, la performance environnementale s’impose comme un critère de plus en plus décisif. Les certifications comme certification BREEAM encouragent une conception plus sobre, tandis que la sobriété énergétique des entrepôts devient un enjeu d’exploitation au quotidien. Pour une entreprise, le bon choix est celui qui concilie coût, conformité et valeur future, et non celui qui affiche simplement le prix au mètre carré le plus bas.
Au fond, la question n’oppose pas vraiment l’ancien au nouveau. Elle invite à se demander quel bâtiment servira le mieux un process précis pendant la durée du bail, et à quel coût réel. Les acteurs qui répondent à cette interrogation avec méthode seront les mieux placés pour traverser une période de marché sélectif.
